סוגי עלות בפעילות הנאמדת

Anonim

העלות היא אחד המאפיינים המרכזיים של נושא העסקה האזרחית. מה הסימנים שלה? כיצד מסווגים ערכים? מהי המטרה של חישוב האינדיקטורים הרלוונטיים בעסקים או בעסקי נדל"ן ובאילו שיטות?

מהו "עלות" ו "הערכה"

לפני בחינת סוגי הערך והסיבות הקשורות לסיווגו, נקבע מה הוא. יש הרבה קריטריונים בין כלכלנים בעולם הרוסי שיאפשר לו לתת תיאור חד משמעי. בין הפופולריים ביותר הם: עלות - זה סכום כסף, אשר מוגדר כתנאי העסקה בתהליך של אינטראקציה של ישויות משפט אזרחי בזמן המיועד של העברת זכויות קניין או מנגנונים אחרים לשימוש באובייקט. בתורו, המושג "הערכה" קשור למנגנון לקביעת הסכום המדובר.

היבטים של הערכה

אובייקטים של הערכה יכול להיות נדל"ן, שירותים, תחבורה, פריטים ביתיים, קניין רוחני - כל זה מסופק על ידי החוק האזרחי כנושא אפשרי לעסקאות אנשים פרטיים וגופים משפטיים. ההליך הכרוך בקביעת השווי הכספי, והעברתו מישות משפטית אחת לאחרת היא הבסיס להעברת זכויות הקניין, מתבצע בשיטות המוכרות על ידי שני הצדדים. הם יכולים גם להיות מוצעים על ידי צדדים שלישיים, אך בכפוף להסכמה עם הגורמים העיקריים לעסקה.

Image

אלה או סוגים אחרים של ערך של סחורות, רכוש או שירותים ניתן לקבוע, בהתאם לאופי היחסים המשפטיים, לבקשת הצדדים או מכוח דרישות החוק. לדוגמה, בעסקאות נדל"ן, שירותי שמאים, במקרים רבים, נדרשים לרישום זכויות הקניין.

גישות המשמשים הערכה

הערכה, כמו גם, למשל, קביעת סוג הערך, יכולה להתבצע במסגרת גישות שונות. בתרגול העסקים הרוסי יש שלושה סוגים עיקריים: רווחיים, השוואתיים ויקרים. חשבו על מהותם.

מודל ההכנסות כולל שימוש בשיטות המבוססות על חישוב ההכנסות המשוערות מהשימוש האפשרי על ידי הבעלים החדשים של הנכס המוערך - לדוגמה, השכרה. מודל השוואתי כולל את המחקר של דמויות המאפיינות את סוגי ערכי הנכסים של אובייקטים מסוימים, עם אינדיקטורים של אחרים, דומים מאוד במאפיינים בסיסיים. לדוגמה, שמאי, קביעת המדד הכספי המתאים לדירה, ככלל, מחקרים שכבר קיימים הצעות בשוק הנדל"ן. במסגרת מודל העלות, מחושבות העלויות האפשריות הנדרשות מנקודת המבט של שמירה על האובייקט במצב תפקודי תקין. אם, למשל, אדם קונה טרקטור, מומחה ההערכה נשכר על ידי אותו צריך, בעת קביעת העלות של סוג זה של תחבורה, לקחת בחשבון את העלויות הפוטנציאליות הקשורות לתיקון של הציוד.

התוצאה של הערכת השווי

לאחר שסוגי מאפייני הנכסים נותחו, והאומדן המקביל ניתן, ניתן להשתמש בתוצאתו כקו מנחה לקביעת המחיר הסופי של העסקה. או למטרות אחרות - למשל, בעת סיום חוזה ביטוח, מתן הלוואה, מכירת נתח, וכו 'בואו ניקח בחשבון אילו סוגים של ערך נבדלים בהערכת חפצים שונים על ידי מומחים רוסים. כמו גם כמה רלוונטי מידע ניתן להשתמש בפועל.

סיווג ערכים

אילו סוגים של ערך של אובייקט מסוים של הערכה האם מומחים מודרניים מבחינים? יש לא מעט קריטריונים סיווג. חשבו על אחד הדגמים הנפוצים בקרב הכלכלנים הרוסים.

הוא נוכח, בפרט, את שווי השוק. זהו המחיר, שערכו נקבע בעת הערכת השווי של האובייקט, ובלבד שהוא מיועד להימכר במגזר התחרותי. כלומר, התנאים חובה לקבוע את הערך הנכון - הזמינות של מידע לציבור על עקרונות תמחור המוצר, היעדר גורמים חיצוניים (רגולטורית) משמעותיים המשפיעים על המחיר.

Image

יש ערך השקעה במודל זה. האינדיקטורים שלה מזוהים על מנת לספק מידע למעוניינים להשקיע באובייקט. במקרים מסוימים, שווי ההשקעה עשוי לעלות בקנה אחד עם השוק. אבל זה לא תמיד כך. לפעמים, במקביל להשקעה, מחושב גם ערך הפירוק של האובייקט. ערכו מבטא את הגודל האפשרי של התמורה האפשרית על מכירה חוזרת של הנושא של העסקה.

יש ערך cadastral. מטרת הקמתה היא להזין את האובייקט במדינה מסוימת או בתעשייה מסוימת עם שימוש עתידי במידע על ידי ההצהרות הרלוונטיות. ככלל, במקרה זה אנחנו מדברים על חישוב מסים. ערך Cadastral הוא בדרך כלל נמוך יותר מאשר בשוק, אם אנחנו מדברים על הנדל"ן, או שווה בערך לזה.

יש גם דבר כזה ערך ביטוח. זה כרוך בחישוב ערך התשלומים על פי חוזה הביטוח. במקרים מסוימים, בעת ובעונה אחת עם זה מחושב גם את הערך החלופי של האובייקט. זה קורה, למשל, אם ההסכם המתאים עם חברת הביטוח מרמז לא פיצוי כספי, אבל להביא את האובייקט למצב תפקודי המקורי על העובדה של נזק או כישלון.

Image

לכן, שקלנו 4 סוגים של עלויות הנפוצות ביותר בבית הספר הכלכלי הרוסי, כמו גם כמה משלימים. רשימה זו, כמובן, אינה ממצה. ישנם סוגים פרטיים של שווי שוק, כמו גם השקעות, או cadastral, לגבי המאפיינים של אובייקטים שונים, כאופציה, מעמד משפטי. כעת אנו פונים לחקר מהות האובייקטים שלגביהם מחושב הפרמטר המקביל בהיבט של משמעות מעשית.

הערכה עסקית

כמובן, יש הרבה סוגים ספציפיים של אובייקטים אשר הערך נקבע. בין הנפוצים ביותר נתקלו בפועל העסקים הרוסי הוא עסקים ונדל"ן. במקרה הראשון, נאמד סך נכסי החברות, עקרונות הניהול והפעילויות שמייצרים רווחים. לפני לימוד סוגי הערך של הארגון, זה יהיה שימושי כדי לקבוע את המטרות שעומדות בפני הנושא של הערכה המקביל.

Image

למה לקבוע את הפרמטרים עלות עבור העסק? האפשרות הראשונה כאן היא הסיכויים למכור את החברה. הבעלים של החברה עשוי להחליט לעשות דבר אחר, אבל קודם כל זה מועיל להעביר את הנוכחי לידיו של בעל אחר. כמו כן, ניתן לבצע הערכת שווי עסקית על מנת לשפר את איכות הניהול של החברה, לזהות ליקויים אפשריים במערכת הניהול. אפשרות נוספת היא למשוך את תשומת הלב של המשקיעים אם אין מספיק הון חוזר, או שהחברה הוטלה על הרחבת השוק, וכתוצאה מכך יש צורך בכספים נוספים. הערכה עסקית יכולה להתבצע בעת הנפקת הלוואה - היא, ככלל, משמשת כקו מנחה לקבלת החלטה על מתן הלוואה על ידי בנק.

ערך בהערכת העסק

אילו סוגים של ערך משמשים בהערכת השווי של ארגונים? מה הם העקרונות הנפוצים ביותר כאן? הסוגים העיקריים של הערך החלים על שווי עסקי הם שוק והשקעה. לדברי כמה מומחים, בהתחשב באפשרות של קניית עסק, רצוי עבור שותף להתמקד בכיוון השני בניתוח של לקוחות רלוונטיים. מאז השוק טיפוסי "שוק" עבור העסק הוא אינדיקטור כי לא תמיד מדברים על הפוטנציאל לפיתוח של ארגון חד משמעית. אבל אם זו שאלה של זיהוי, אז את העקרונות המרכזיים לחישוב המספרים הדרושים יכול להיות מבוסס:

- על השוואה של האינדיקטורים הקיימים עם המאפיינים של המשתתפים בשוק אחרים;

- ללמוד את היתרונות התחרותיים של העסק;

- על החזון הסובייקטיבי של מומחים ביצוע הערכה;

- ללמוד את ההשפעה של גורמים חיצוניים.

אם אנחנו מדברים על קביעת ערך ההשקעה של עסק, אז אותם עקרונות ניתן להחיל, אבל בנוסף להם, מותר גם להשתמש במספר אחרים:

- מודלים של התנהגות הנושאים הקשורים לעסק (השפעת גורמים);

- חישוב הרווחיות (עלייה בשווי השוק לאורך זמן).

מחווני ערך ספציפיים יכולים לספק קונה עסקי פוטנציאלי או משקיע, תלוי מה הסכום המשוער של השקעות בעסק ומה הם הסיכויים שלהם payback. במקרים רבים, ההשקעה עשויה להיות מקור אשראי. סכום הרווח האפשרי לא צריך להיות רק לא אפס, אלא גם להבטיח כי הריבית משולמת לבנק. מדדים נוספים בקבלת ההחלטות של המשקיעים, ללא ספירת אינדיקטורים המשקפים את שווי השוק וההשקעה של עסק, יכולים להיות:

- היציבות הנתפסת של העסק (היכולת לייצר הכנסה במשך זמן רב);

- מתאם של תקופות החזר עם עסקים תחרותיים (אולי, רווחי יותר עבור משקיע להשקיע בחברה אחרת, וכן עבור הרוכש לרכוש אותו);

- רמת האמון בין השותפים.

קריטריונים אלה יכולים להיות מאוד סובייקטיביים. לכן, בתחום העסקי, השוק ערך ההשקעה של העסק הם פרמטרים, אם כי חשוב, אבל לא תמיד קשור למספר אלה מפתח.

Image

גורם אפשרי נוסף הוא העלות של סוגי העבודה הקשורים בהערכת עסק להשקעה או רכישה פוטנציאלית. אם המחקר של החברה יכול להיות מלווה השקעות משמעותיות, כי אין משמעות הרווחים האמיתיים (למשל, פנייה מומחים חיצוניים, רואי חשבון ואנליסטים), אז סביר להניח כי המשקיע או הקונה העסקי הפוטנציאלי מעדיף לא להתמודד עם חברה מסוימת.

הערכת שווי נדל"ן

זה יהיה שימושי כדי ללמוד אילו סוגים של ערכי הנכס, כמו גם מה הגישות מיושמים בהערכתו. אבל לפני - כמו במקרה של עסק - אנו מגדירים מטרות אשר נרדף על ידי המשתתפים בעסקאות המשפט האזרחי של סוג המקביל. הצורך ללמוד את סוגי ערכי הנכסים, וכן לפנות לשירותי שמאי, מתעורר במקרים העיקריים הבאים:

- תהיה עסקה של מכירה ורכישה של דירה, משרד, בניין אחר או חדר;

- נכסים משוערים של החברה;

- לקבוע את גודל הבסיס במס במונחים של חיובים רכוש.

כמובן, בפועל יכולים להיות סיבות נוספות להערכת הנדל"ן. לדוגמה, במקרים מסוימים יש צורך לקבוע את סוגי העלות המשוערת בנוסף להליכים הבסיסיים. או - כאופציה - להעריך את הנכס על מנת להעביר אותו לצרכים המדינה.

ערך בשווי הנדל"ן

מעל, ציינו כי הסוגים העיקריים של ערך הארגון הם שוק והשקעה. לגבי הנדל"ן, אותם פרמטרים ניתן לחקור, אבל, ככלל, כמה יותר ללכת. כלומר - הערך cadastral ואת הערך של האובייקט. במקרים מסוימים, פירוק נקבע גם. יש לנו כבר נחשב את הפרטים של קביעת השוק ערך ההשקעה לעיל. במקרה של מקרקעין, העקרונות והשיטות הכלליים בצורתם דומים בדרך כלל לאלו ששימשו בהערכת שווי העסקים. רק הם יהיו בשימוש אם הם מותאמים יותר את הפרטים של השוק הרלוונטי: "התחרות" מוחלף על ידי "המדינה" (רמת תיקון, חומרי הגמר ואת איכותו, וכו '), "רווחיות" - על ידי "עליית המחירים" הצפוי.

Image

כעת אנו לומדים כיצד חישוב הנתונים עבור ערכי cadastral, הביטוח והפירוק מתבצע. לכולם יש כמה פרטים. כל סוג של ערך שנקבע מתוך המאפיינים מאופיין בתכונות בהיבטים של שיטות הערכה. שקול אותם.

אם אנחנו מדברים על הערך cadastral הנדל"ן, שמאי לוקח כבסיס את השיטות לידי ביטוי במקורות החקיקה הרלוונטיים, המלצות של משרד האוצר ומחלקות אחרות האחראים על השימוש המעשי של מידע רלוונטי על דיור. במקרים מסוימים, ניתן להשתמש גם בקריטריונים המאפיינים את קביעת שווי השוק של אובייקט. תיעוד טכני שונים ניתן ללמוד.

אם המשימה היא לקבוע את הערך המבוטח של הנכס, אז במקרה זה, ככלל, שמאי מונחה בעיקר על ידי שיטות השוק, אבל מותאם לתוכן בפועל של העסקה רכישה ומכירה. לדוגמה, אם אדם קונה דירה על משכנתא, אז רק את סכום ההלוואה ניתן לכלול את הערך הביטוח. ובמקרה זה, הבסיס המתאים לחישוב הסכום על פי הסכם עם המבטחים עשוי להיות נמוך יותר מאשר אם שווי השוק של הדירה נלקחו כבסיס בצורה טהורה.

משכנתא היא דוגמה של פלח שוק שבו ערך פירוק של אובייקט יכול להיות משמעותי מאוד עבור נושאים של עסקאות המשפט האזרחי. אם, למשל, אדם או ארגון אינו עומד בתנאים של תשלום הלוואה, הבנק עשוי להחליט על מכירת הנכס בשעבוד. עוד לפני החתימה על עסקת ההלוואה, הגוף המוסדי יבקש ככל הנראה לנתח את הסיכויים לרכיב הפירוק של הפרויקט.

Image

שים לב, עם זאת, כמה מומחים רואים את זה לא חוקי להשתמש במונח "ערך שיורי" ביחס עסקאות נדל"ן כאשר אינטראקציה עם הבנקים. העובדה היא כברירת מחדל את הסכם המשכנתא אינו מרמז על העברת חובה של הדירה לבעלות של הבנק - זה רק אמצעי ביניים על ההלוואה. בעוד שבצורה הטהורה, ערך הפירוק מרמז על חישוב המחיר שבו הבעלים של האובייקט (לדוגמה, עסק) יוכל למכור את רכושו (לדוגמה, עקב פשיטת הרגל של המפעל). לכן, כדי להשתמש במונח המדובר, ביחס הנדל"ן, צריך להיות זהיר.

האם הערך קבוע?

כלכלנים מודרניים רבים מאמינים שלא. אם, כמובן, אנחנו מדברים על כלכלת שוק, שם יש מקום למנגנון של היווצרות מחיר חופשי, על בסיס היצע וביקוש. ללא קשר לסוגי הערך של הסחורה הנחקרת, כל אחד מהם הוא ערך לא קבוע, קו מנחה משוער שניתן להשתמש בו על ידי הצדדים לעסקה בנקודת זמן מסוימת. יש, כמובן, תעשיות שבהן התנודתיות של האינדיקטורים הרלוונטיים היא מינימלית - לדוגמה, פלחי שוק נשלט על ידי הזמנות ממשלתיות. אבל זה די חריג. היכולת לנווט בסביבה המשתנה ערך הוא אחד היתרונות התחרותיים החשובים ביותר של כל עסק מודרני.

מאמרים מעניינים

Yleisin käärme Rostovin alue

Raa'an maaperä: ominaisuudet, edut, haitat, kasvit

Bortnikov Denis Aleksandrovich: elämäkerta ja ura

Colossal squid: kuvaus, koko, valokuva